A Prefeitura de S\u00e3o Paulo sancionou em 21 de julho o programa Requalifica Centro, cujo objetivo \u00e9 estimular a\u00a0revitaliza\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es\u00a0para uso habitacional e atrair investimentos para a regi\u00e3o por meio de incentivos fiscais e administrativos, com uma aprova\u00e7\u00e3o mais simples e r\u00e1pida dos projetos inseridos na \u00e1rea de 6,4 km\u00b2 delimitada pelo Poder Executivo Municipal.<\/p>\n\n\n\n
Os incentivos fiscais incluem isen\u00e7\u00e3o do IPTU nos tr\u00eas primeiros anos a partir da emiss\u00e3o do certificado de conclus\u00e3o de obra, aplica\u00e7\u00e3o de al\u00edquota progressiva pelo prazo de cinco anos ap\u00f3s a isen\u00e7\u00e3o mencionada, redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota do ISS para 2% nos servi\u00e7os relativos \u00e0 obra de requalifica\u00e7\u00e3o (engenharia, arquitetura, constru\u00e7\u00e3o civil, limpeza, manuten\u00e7\u00e3o, meio ambiente), isen\u00e7\u00e3o de ITBI e remiss\u00e3o dos cr\u00e9ditos de IPTU. <\/p>\n\n\n\n
Sobre este \u00faltimo incentivo, o s\u00f3cio do escrit\u00f3rio Bicalho Advogados,\u00a0Rodrigo Bicalho, explica que um dos principais obst\u00e1culos para requalificar o Centro de S\u00e3o Paulo \u00e9 a necessidade de efetuar os pagamentos atrasados de IPTU, j\u00e1 que muitos propriet\u00e1rios deixaram de adimplir com o tributo em raz\u00e3o do processo de abandono e degrada\u00e7\u00e3o da regi\u00e3o nas \u00faltimas d\u00e9cadas.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
\u201cH\u00e1 muitos pr\u00e9dios com d\u00edvidas de IPTU bastante elevadas, e se essas d\u00edvidas forem cobradas, o empreendedor ou dono do pr\u00e9dio talvez n\u00e3o tenha interesse ou condi\u00e7\u00e3o financeira de aproveitar esse programa, pois antes teria que pagar essa d\u00edvida. A remiss\u00e3o \u00e9 um perd\u00e3o dos d\u00e9bitos para dar maior abrang\u00eancia ao Requalifica Centro\u201d, afirma Bicalho.<\/p>\n\n\n\n
Embora seja uma decis\u00e3o pol\u00eamica, uma vez que privilegia maus pagadores em detrimento daqueles que sempre foram adimplentes, Bicalho entende que a medida \u00e9 essencial para que o programa tenha o sucesso almejado, j\u00e1 que sem a remiss\u00e3o n\u00e3o haveria o retrofit de muitos dos pr\u00e9dios que est\u00e3o abandonados. <\/p>\n\n\n\n
O especialista ainda destaca incentivos de natureza urban\u00edstica, como a dispensa do pagamento de outorga onerosa em caso de mudan\u00e7a de uso da edifica\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o do potencial construtivo que existia na \u00e9poca – muito superior ao da atualidade – e possibilidade de instalar espa\u00e7os comerciais nos t\u00e9rreos e nas coberturas como \u00e1reas n\u00e3o comput\u00e1veis. <\/p>\n\n\n\n
Segundo a Prefeitura, a ideia \u00e9 estimular o uso misto dos im\u00f3veis e, por isso, haver\u00e1 isen\u00e7\u00e3o do pagamento de taxas municipais para instala\u00e7\u00e3o e funcionamento das unidades n\u00e3o-residenciais (lojas, por exemplo) no raio do programa. <\/p>\n\n\n\n
A leitura do mercado \u00e9 positiva. Para\u00a0Mauro Lima, s\u00f3cio da RB Capital, a Prefeitura est\u00e1 efetivamente investindo no Centro de S\u00e3o Paulo, j\u00e1 que se trata de uma isen\u00e7\u00e3o fiscal importante. O executivo destaca a \u201cguerra fiscal\u201d com munic\u00edpios vizinhos e indica que a redu\u00e7\u00e3o do ISS tem potencial de atrair novos neg\u00f3cios para a regi\u00e3o. Por ora, entretanto, a empresa n\u00e3o monitora qualquer ativo.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 a Ilion Partners, cuja atua\u00e7\u00e3o \u00e9 predominantemente no Centro, acaba de adquirir um pr\u00e9dio residencial na Pra\u00e7a da Bandeira, embora n\u00e3o tenha se utilizado dos benef\u00edcios fiscais do Requalifica, at\u00e9 porque n\u00e3o haver\u00e1 retrofit ou mudan\u00e7a de uso no edif\u00edcio. O fundador da companhia,\u00a0Maxime Barkatz, elogia a iniciativa, principalmente pela proposta de agilizar a aprova\u00e7\u00e3o dos projetos.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
\u201cDentro da lei, existe a cria\u00e7\u00e3o de uma esp\u00e9cie de \u2018Aprova R\u00e1pido\u2019, um fast track<\/em> das aprova\u00e7\u00f5es de retrofit. Seguramente, esta \u00e9 uma altera\u00e7\u00e3o grandiosa que abre oportunidades\u201d, afirma o executivo.<\/p>\n\n\n\n O s\u00f3cio-diretor da TPA Empreendimentos, Mauro Teixeira, entende que o Requalifica Centro traz incentivos na dire\u00e7\u00e3o certa, seja pela vertente tribut\u00e1ria, seja pelo compromisso da Prefeitura em facilitar as aprova\u00e7\u00f5es de retrofit. \u201c\u00c9 um programa \u00f3timo, que ainda precisa ser testado na pr\u00e1tica, mas que j\u00e1 nos permitiu enquadrar um projeto em desenvolvimento\u201d. <\/p>\n\n\n\n O executivo diz que n\u00e3o pode dar mais detalhes no momento, mas revela que se trata de uma convers\u00e3o de uso de um edif\u00edcio situado no Centro de S\u00e3o Paulo. <\/p>\n\n\n\n Teixeira tamb\u00e9m ressalta que a abdica\u00e7\u00e3o fiscal tem como contrapartida a volta das aten\u00e7\u00f5es para a regi\u00e3o e o reaproveitamento da infraestrutura existente. \u201cHoje, o IPTU est\u00e1 atrasado, n\u00e3o existe ITBI nem ISS. Seria um problema o governo retomar pr\u00e9dios inadimplentes sem condi\u00e7\u00f5es de habitabilidade. Ent\u00e3o, do ponto de vista fiscal, o programa \u00e9 excelente\u201d. <\/p>\n\n\n\n O entusiasmo com os efeitos do Requalifica Centro \u00e9 reduzido por quest\u00f5es marginais, como os problemas sociais da regi\u00e3o. \u201cJ\u00e1 cheguei a fechar neg\u00f3cios que acabaram n\u00e3o dando certo por causa da inseguran\u00e7a. A iniciativa privada tem total interesse em fazer esse desenvolvimento, mas isso esbarra na quest\u00e3o social, nas drogas, na viol\u00eancia\u201d, afirma\u00a0Mauro Lima.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m \u00e9 um fator limitante o tamanho da \u00e1rea na qual haver\u00e1 os incentivos, considerada pequena pelo executivo. \u201cEu acho que 6,4 km\u00b2 \u00e9 um raio t\u00edmido, poderia ser maior, mas o principal desafio da Prefeitura – e tamb\u00e9m do Governo do Estado – \u00e9 o problema social, realmente\u201d, ratifica. <\/p>\n\n\n\n Segundo\u00a0Rodrigo Bicalho, apesar da aus\u00eancia de regras mais espec\u00edficas para o retrofit em outras regi\u00f5es da cidade, houve um avan\u00e7o importante trazido pelo C\u00f3digo de Obras em 2017. \u201cO retrofit era praticamente invi\u00e1vel [at\u00e9 ent\u00e3o] porque tinha que fazer uma adequa\u00e7\u00e3o das edifica\u00e7\u00f5es \u00e0s normas de seguran\u00e7a atuais, por exemplo, um pr\u00e9dio com n\u00edvel de seguran\u00e7a 2 precisava alcan\u00e7ar o n\u00edvel 10, o que \u00e9 estruturalmente impratic\u00e1vel\u201d.<\/p>\n\n\n\n Para Mauro Teixeira, a maior preocupa\u00e7\u00e3o \u00e9 com o Projeto de Interven\u00e7\u00e3o Urbana (PIU) do Setor Central, que tamb\u00e9m integra o planejamento da Prefeitura rumo \u00e0 revitaliza\u00e7\u00e3o do Centro, assim como as melhorias no Vale do Anhangaba\u00fa e no\u00a0Minhoc\u00e3o. \u201cO PIU atinge tanto retrofits quanto constru\u00e7\u00f5es novas, e para constru\u00e7\u00f5es novas vai na dire\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria, ele as onera\u201d, diz o executivo.<\/p>\n\n\n\n Neste sentido, o temor \u00e9 que o desest\u00edmulo a novos empreendimentos na regi\u00e3o possa prejudicar a convers\u00e3o e o retrofit de pr\u00e9dios antigos em termos mercadol\u00f3gicos. \u201cO efeito do Requalifica pode ser contrabalan\u00e7ado pelo PIU, que na minha opini\u00e3o \u00e9 um projeto danoso para a recupera\u00e7\u00e3o do Centro\u201d, afirma Teixeira. <\/p>\n\n\n\n De acordo com Bicalho, \u00e9 importante que n\u00e3o sejam aprovados projetos que venham a colidir com o Requalifica, como \u00e9 o caso do PIU. \u201cSe come\u00e7ar a ter d\u00favidas nas leis, haver\u00e1 inseguran\u00e7a jur\u00eddica e isso afastar\u00e1 o empreendedor\u201d.<\/p>\n\n\n\nDegrada\u00e7\u00e3o social e PIU podem atrapalhar <\/h3>\n\n\n\n